全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案一再引发外界关注。 全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案一再引发外界关注。笔者通过分析相关资料，认为如果推行“以房养老”，应该谨慎慢行，把“以房养老”定位于补充性养老形式。

一、“以房养老”的必要性

空巢家庭的现实存在，部分老年人群面临“有房无家”的困境，家庭养老无从谈起。而拥有住房老人通过“倒按揭”的形式将房产抵押给银行，获得一笔额外的稳定收入，既能改善老年人的晚年生活，又能减轻子女负担。

“以房养老”中的住房反抵押贷款不仅为银行、保险公司等金融机构带来新的业务，而且在业务与收入多元化的同时，还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起。住房新功能的利用还可以活跃房地产二级市场，增加二手房的市场供应量，提高住房的利用效率。

二，“以房养老”形式与条件

“以房养老”，概括来说可以分三种类型，第一种是家庭性的“以房养老”，主要取决于子女的孝心和孝行；第二种是自助性“以房养老”，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性)；第三种为社会性“以房养老”，老年人将房子反向抵押贷款，由社会机构提供“以房养老”业务。

实现“以房养老”有四个基本条件需要满足，分别是有房子的产权、自己独立住房、适中的经济基础以及住房较好的区位优势。

三、国内外的模式

在国外，“以房养老”已经基本成为养老保障的重要途径之一，国外的模式相对成熟，国内也进行了探索与尝试。

(一)“倒按揭”的美国模式

“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”，是1980年代中期美国新泽西州的一家银行创立的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，主要经验有两条，一是充分发挥联邦住房管理局的作用。二是放贷者有保险的倒按揭贷款。住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

(二)南京的“倒按揭”模式

南京汤山“温泉留园”，在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。

四、面临的问题

(一)房地产市场变数不可测

“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行出去，涉及到很多问题，房地产市场的变数是其最重要因素。

(二)法律制度尚未完善

“以房养老”需要透明、公正的法治环境。牵涉到房地产、金融、社会保障、保险以及相关部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。

(三)商品房70年产权的现实

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

(四)养老机构服务能力不足

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构服务能力不足。好养老院收费高，还要找关系，差的服务又不到位。

(五)机构阻力

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于：对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测”。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

(六)改变养老观念是长期性系统性工程

养儿防老的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。